Comenzar una reforma en el hogar supone dedicar mucho tiempo a la planificación de cada detalle que quieres cambiar.
En ocasiones nos lleva tanto tiempo pensar en lo que vamos a hacer cuando comencemos la reforma, que nos olvidamos de incluir en nuestro plan reforma lo más importante: la licencia o permiso de obra.
En primer lugar vamos a señalar que, dentro de la legislación nacional, lo correspondiente a la licencia de obra se regula de forma independiente en cada ciudad.
En Madrid, por ejemplo, depende de cada Junta Municipal, así que si planeas realizar una reforma en Madrid de tu piso o casa, debes tener en cuenta que deberás consultarlo primero con el ayuntamiento para pedir los permisos correspondientes.
En el ayuntamiento te podrás encontrar con personal especializado a tu disposición que te asesorará, informará y aconsejará de cada detalle que necesites saber. Recuerda que aunque ya hayas pasado por el agotador proceso de realizar reformas integrales en otra ciudad, o dentro de Madrid pero en otra localidad, cabe la posibilidad de que no se haga de la misma manera donde resides actualmente.
¿Qué Licencias y Permisos se necesitan para Reformas?
Según el tipo de reforma a realizar, nos podemos encontrar en la necesidad de obtener una licencia de obra menor, mayor o directamente que no se necesite.
Pasamos a detallar las licencias necesarios según el tipo de reformas que quieras hacer en casa:
Reformas en las instalaciones
Hablamos de instalaciones cuando nos referimos a la iInstalación eléctrica, saneamiento o extracción de humos e instalaciones de agua potable. Son reformas que no necesitan licencia de obra como tal, si no otro tipo de permisos. En el caso de instalación eléctrica, con el certificado de instalación eléctrica o también llamado boletín eléctrico, expedido por un técnico electricista cualificado y autorizado.
En principio no hace falta licencia de obras. Solo determinados permisos como el boletín eléctrico para instalaciones eléctricas, etc.
Reformas de acabados como pintura y alicatados – Reformas de cocinas y baños
Nos referimos a los alicatados y solados, es decir, los acabados como suelos, azulejos y pintura.
Por ejemplo, reformas una cocina, se ha de pedir la licencia de obra menor. En la solicitud se indica los trabajos a realizar y se paga unas tasas en función de los metros cuadrados a reformar.
Algunos ayuntamiento ofrecen la posibilidad de solicitar un comunicado de obra, de carácter informativo, y no hay que pagar tasas.
Licencia de obra menor.
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Reformas en la distribución
Englobamos las ampliaciones y reducciones de las dependencias.
Va regulado según la normativa CTE (Código Técnico de la Edificación), que regula las dimensiones mínimas de dependencias, entre otros aspectos.
También se requiere por parte del ayuntamiento una nueva cédula de habitabilidad o solicitud de segunda ocupación. Si o primera, si la vivienda es nueva.
Licencia de obra menor.
Seguir la normativa CTE a la hora de realizar las modificaciones.
Cédula de habitabilidad (segunda o primera ocupación).
Reformas estructurales de la vivienda
Si tocamos partes estructurales de la vivienda, como paredes maestras, vigas, forjados o cubiertas, es obligatorio un proyecto elaborado por un técnico cualificado, licencia de obra mayor y permiso por escrito de la comunidad de propietarios (si vivimos en una comunidad de vecinos).
Proyecto elaborado por un técnico arquitecto.
Licencia de obra mayor.
Permiso por escrito de la comunidad de vecinos (en caso de vivir en ella).
Reformas en zonas comunes de un edificio o comunidad
Las zonas comunes pueden ser: los cerramientos (tabiques) que colindan con las zonas comunes, terrazas, balcones, patios, etc.
Proyecto elaborado por un técnico arquitecto (solo si el elemento común en estructural).
Licencia de obra menor.
Permiso por escrito de la comunidad de vecinos (en caso de vivir en ella).
Reformas para ampliar o reducir las superficies
Se ha de contar con el asesoramiento de un arquitecto o técnico y del ayuntamiento donde se resida.
Se ha de tener en cuenta la edificabilidad máxima (metros cuadrados máximos construidos habitables, excepto patios y terrazas). Esto viene regulado por el Plan General de Ordenación Urbana del municipio del propietario.
Proyecto elaborado por un técnico arquitecto.
Licencia de obra mayor.
Si quieres poner un contenedor de escombros, necesitas un permiso de tu ayuntamiento de ocupación de vía pública.
Las licencias para las reformas integrales son denominadas de obra mayor.
Este tipo de reformas destacan por el derribo de algún tabique, pared o columna que afecte a la estructura de la casa o local. Si pensamos hacer algo de lo anteriormente mencionado, será absolutamente prioritario pedir la correspondiente licencia. De lo contrario, se puede caer en denuncias y multas.
Esto se debe a que la destrucción de este tipo de estructuras en el pasado ha llevado al derrumbamiento de varios edificios antiguos, por lo que a la autoridad pertinente no le quedó más remedio que fortalecer las medidas de protección en caso de reformas. Así que si estás pensando en hacer una reforma que pueda considerarse de obra mayor, no olvides apuntar en tu plan reforma: pedir la licencia antes de comenzar.
Por ejemplo, esta licencia suele ser fundamental cuando se pretende reformar un local comercial para convertirlo en vivienda, ya que para el cambio de uso es frecuente que haga falta renovar el inmueble por completo.
Si por el contrario solo planeas pintar las paredes, cambiar algún grifo, reparar la instalación del aire acondicionado, cambiar los azulejos, o cualquier otro cambio que no afecte a la estructura básica de la vivienda, se considera que estás realizando una obra menor, por lo es recomendable pedirla licencia de obra menor y comunicación previa a los vecinos.
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Yo no sé en Madrid, pero en Sevilla, para cambiar los azulejos del cuarto de baño, o el suelo del piso o casa, o cambiar las puertas, o las ventanas, pintar la fachada, poner un toldo, etc…. también hay que pedir licencia.
Se llama Licencia de Obra menor y, si vas a tirar escombros, tienes que sacar la Licencia para instalar una cuba en la calle.
Si no lo haces, igualmente te pueden multar.
No hace falta licencia para acometer obras y reformas de pequeña envergadura que no necesiten proyecto técnico (cambio de tabiques, ventanas, instalaciones de carteles o rótulos, etc) y actividades no incluidas en otros procedimientos. Lo que sí se deberá hacer es proceder a una comunicación previa. Si se trata de una reforma muy pequeña como pintar o alicatar las paredes, tampoco es necesario la comunicación previa.